Współwłasność i zasada proporcjonalności w utrzymaniu budynku. Niezgodność stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – co na to doktryna i orzecznictwo?
„W budynku mieszkalnym znajdują się trzy lokale mieszkalne o powierzchni: 90, 90 i 30 m2. Udział w działce gruntu i w częściach wspólnych budynku po 1/3 (dlaczego właśnie 1/3)? Właściciel lokalu o pow. 30 m2 za zgodą współwłaścicieli dokonał adaptacji części wspólnej na pomieszczenie mieszkalne. Po adaptacji powierzchnia jego lokalu to 40 m2 i chciałby ujawnić w księdze nową powierzchnię. Zgodnie z ustawą o własności lokali należałoby dokonać przeliczenia udziałów i skorygowania błędnie wyliczonych udziałów. Właściciele lokali o pow. 90 m2 nie wyrażają zgody na zmianę udziałów.
Moje wątpliwości: a/ Czy można wnieść sprawę do sadu rejonowego wytaczając powództwo w trybie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.”? b/ Czy istnieje możliwość ugody sadowej, że po mimo różnych pow. lokali udziały w częściach wspólnych budynku i w działce gruntu pozostaną bez zmian po 1/3 (zgodne oświadczenie wszystkich współwłaścicieli)? c/ Czy korygując udziały aktem notarialnym po wcześniejszym uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności na lokal po adaptacji, można dokonać zapisów odnoście utrzymywania budynku (remonty) w udziale po 1/3 a nie zgodnie z nowym udziałem? Czy takie ewentualne porozumienie współwłaścicieli w tej kwestii zawarte w akcie notarialnym zobowiązuje spadkobierców czy kolejnych nabywców przy ewentualnej sprzedaży lokali?
Pytam jako rzeczoznawca majątkowy, który przygotowuje dokumenty do uzyskania samodzielności przez lokal po adaptacji, wyjaśniam:
– 1. Księga wieczysta gruntowa i lokalowe, z których wynikają udziały i pow. lokali (ja podałam pow. lokali w zaokrągleniu 90, 90 i 30); – 2. Zgoda współwłaścicieli na adaptację części wspólnych – strych na lokal mieszkalny; -3. Projekt budowlany adaptacji i pozwolenie na budowę (lokal 30m2 po adaptacji ma 40 m2 pow. użytkowej); – 4. Jestem na etapie uzyskania zaświadczenia o samodzielności dla lokalu po adaptacji; – 5. Brak zgody współwłaścicieli (lokalu o pow. 90 m2 i drugiego lokalu o pow. 90 m2) na zmianę udziałów, chcą nadal żeby było po 1/3 w działce gruntu i w lokalach mimo różnych powierzchni; – 6. Właściciele lokalu, którzy dokonali adaptacji 30 m2 na 40 m2 znają swoje prawa, ale są skłonni przystać na ten (niezgodny z ustawą o własności lokali) udział – stąd było pytanie o zgodną ugodę sadową; – 7. Ażeby dokonać wpisu w KW potrzebny jest m.in. akt notarialny, ale notariusz poprosi o udziały i na 1/3 aktu nie sporządzi; – 8. Jestem przeciwna ugodzie bo należy uregulować stan ksiąg na rzeczywisty (udziały zgodne z tym co każdy posiada), konsultowałam wpisy w KW z referendarzem i on również popiera uregulowanie stanu w KW. I jak to powinno poprawnie wyglądać?”
Odpowiedź ad. a/
Z treści zapytania Czytelnika wynika, iż …
